保利物业上市在即，非住宅业务成最大卖点

从今年4月11日摘牌新三板，到12月1日通过港交所聆讯，背靠央企的保利物业即将登陆港交所，成为第18家在港上市的内地物业公司。

保利物业曾于2017年8月登陆新三板，但不到两年就选择退市，此后8月7日向港交所提交上市申请。相对于活跃度不高的新三板，保利物业认为赴港上市能提升融资能力、扩大融资渠道以及股东基础等。

市场消息称，保利物业此次计划集资5亿美元。募得资金将用于收购或投资物业管理公司;进一步开拓增值服务;用于升级数字化及智能化管理系统;以及用作运营资金及一般公司用途。

随着房地产行业存量时代的到来，物业公司间的竞争也越来越激烈，规模扩张能力成为衡量物业公司的重要指标之一。

今年4月以来，保利物业在规模扩张上加大了马力，短短两个月内，新增在管面积6200万平方米至2.6亿平方米，在上市物业公司中排名第四，落后于彩生活、碧桂园服务以及雅生活。

截至2019年6月30日，保利物业的合同管理面积达4.55亿平方米，覆盖全国27个省、148个城市，共计817项物业，包括565个住宅社区和281个非住宅社区。其中由母公司保利发展开发的物业在管面积占比达到43.1%。

从2016年的91.9%到如今的43.1%，尽管保利发展开发物业占保利物业总在管面积的比例在不断缩小，但从收入情况来看，保利发展开发的物业仍为保利物业的主要收入来源，2016年-2018年全年以及2019年上半年占比分别为98.7%、95.9%、88.6%以及82.8%。

除在管面积占比大外，保利发展开发物业占保利物业主要收入来源的另一重要原因是，保利物业从保利发展开发的物业中收取的管理费明显高于其它外拓项目。

数据显示，2016年-2018年全年以及2019年上半年，保利物业从保利物业开发的物住宅社区收取的平均物业管理费分别为每月每平方米2.12元、2.19元、2.21元以及2.27元，而从其它物业开发商开发的住宅社区收取1.19元、1.31元、1.47元以及1.48元。

对于就其它物业开发商开发的住宅社区收取较低的物业管理费的原因，保利物业表示，主要是为了增加外拓项目的物业管理市场份额，其自中小型开发商获取现有在管物业周边的多项服务合约。

在依靠母公司“输血”以及投标增加市场份额的同时，收并购也成为物业公司快速扩大规模的重要举措。

对于收购或投资物业公司，保利物业有自己的一套标准，其要求物业公司在管面积不少于300万平方米、年收入不低于3500万元，同时要求是知名品牌且具备良好的企业信誉。

根据中指院提供数据显示，2018年，在服务员服务百强企业中，在管面积不少于300万平方米且年收入不少于3500万元的公司超过200家。因此，保利物业认为，市场上有充足数量的合适目标公司以助其扩大规模。

另外值得注意的的是，保利物业的外拓项目中非住宅占比显著提升。2016年和2017年，保利物业外拓非住宅项目的在管面积占总在管面积的4.5%和9%，而2018年年度和2019年上半年这数据上升至36.7%和51.5%。

保利物业非住宅项目的在管面积占比明显超过其他可比物业公司。中信证券指出，保利物业的非住宅业务增量主要是公共设施、城镇管理以及学校等。“非住宅对于管理者素质的要求更高，包括专业技能以及股东背景等。”

这也是保利物业显著区别于其他同行的一点。今年11月底，保利物业与来自上海宝山、唐山、大连、西安、菏泽等8家城投、文投单位签署了战略服务协议。其中的上海市罗店镇政府就引入保利物业进行全域化管理。从2016年开始，保利物业还接管了浙江西塘古镇的全面运营管理。

在学校方面，2018年保利物业以7800万元收购湖南保利天创60%股权，开始打造全国化的校园物业管理平台。

但因公共服务的均价较低，保利物业的非住宅收入占比也不高。2019年上半年，保利物业来自住宅、商业及写字楼和公共及其他物业的收入占比分别为74.9%、13.2%和11.9%。

中信证券指出，公共服务类的物业订单在初期的盈利能力并不高，但这种订单具备基础服务叠加的可能性(即菜单式服务)，未来仍有收入和毛利率持续提升的可能。更重要的是，这个细分板块竞争对手少，先发优势强，潜在拓展空间大。

营收层面，2019年上半年，保利物业的收入为28.2亿元，国内其他主要物业公司，如万科物业收入为52.8亿元，绿城服务收入为36.6亿元，中海物业为24亿港元，碧桂园服务为20.16亿元。

从利润率指标来看，保利物业的过往的表现要落后于一些同行。2016年-2018年，保利物业的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%，而碧桂园服务2018年的毛利率为37.7%、雅生活服务为38.2%、新城悦为29.5%。

而到2019年上半年，由于社区增值服务不断增加，保利物业的毛利率提升至23.6%。保利物业方面表示，未来会在提高服务收费、拓展增值服务的同时，通过标准化、数字化以及智能化的管理控制服务成本。

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